Hakkımızda

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi

1. Taşınmaz Rehni (İpotek) Nedir?1.1. Rehin Nedir?Rehin, bir alacağın güvence altına alınması amacıyla borçluya veya üçüncü kişiye ait bir malvarlığı unsuru üzerine kurulan sınırlı ayni haktır. Rehin hakkı sayesinde alacaklı, borç ödenmediği takdirde rehinli malın paraya çevrilmesini talep ederek alacağını öncelikli sırada tahsil edebilir.Rehin konusu malın türüne göre rehin hakkı ikiye ayrılır:Taşınır Rehni: Menkul mallar (araç, makine, kıymetli eşya, alacak senedi gibi) üzerinde kurulan rehindir. Genellikle zilyetliğin devri ile kurulur; ancak bazı özel düzenlemeler (Ticari İşletme Rehni Kanunu, Finansal Kiralama Kanunu gibi) kapsamında zilyetlik devri olmaksızın da taşınır rehni tesis edilebilir.Taşınmaz Rehni (İpotek): Taşınmaz mallar (arsa, konut, tarla, işyeri gibi) üzerinde kurulan rehin türüdür. Bu rehin, tapu siciline tescil edilerek kurulur ve yalnızca resmi şekil şartlarına uyularak geçerlilik kazanır. İpotek, taşınmaz rehni türlerinden biridir ve alacakların güvence altına alınmasında en yaygın kullanılan teminat aracıdır.1.2. İpotek Türleri: Anapara ve Üst Sınır İpoteğiİpotek, teminat altına alınan alacağın niteliğine göre iki ana türde tesis edilir:Anapara İpoteği: Belirli ve sabit bir borç için kurulan ipotek türüdür. Tapuya yazılan tutar, doğrudan alacak miktarını ifade eder. Örneğin, “300.000 TL anapara ipoteği” şeklinde kayıt yapılır. İcra takibi sırasında alacaklı yalnızca bu tutar kadar hak talep edebilir.Üst Sınır (Maksimum) İpoteği: Belirsiz ya da ileride doğabilecek alacaklar için kurulan ipotek türüdür. Tapuya yalnızca azami tutar yazılır (örneğin, “500.000 TL’ye kadar üst sınır ipoteği”). Özellikle bankaların verdiği genel kredi sözleşmelerinde, cari hesap ilişkilerinde ve ticari kredilerde yaygındır. Borcun kesin miktarı belli olmasa da ipotek, yazılı üst sınır dahilinde geçerli olur.Her iki ipotek türü de alacaklının rehinli taşınmaz üzerindeki öncelik hakkını korur; ancak üst sınır ipoteği uygulamada daha esnek ve kapsamlı koruma sağlar.1.3. Taşınmaz İpoteği ile Alacağın Güvence Altına Alınmasıİpotek, alacaklıya yalnızca şahsi değil, ayni nitelikte ve doğrudan taşınmaza bağlı bir güvence sağlar. Bu yönüyle ipotek, alacağın tahsilini güvence altına alan güçlü ve kalıcı bir teminat aracıdır. Ayrıca ipotek hakkı, taşınmazın devri hâlinde de varlığını sürdürür; bu nedenle, mülkiyet değişikliklerinden etkilenmeyen bir güvence mekanizması oluşturur.İpotek, yalnızca mevcut ve belirli borçlar için değil, aynı zamanda:İleride doğabilecek alacaklar,Doğması muhtemel borç ilişkileri,Şarta veya vadeye bağlı yükümlülükleriçin de tesis edilebilir. Bu yönüyle ipotek, özellikle banka kredileri, ticari sözleşmeler, cari hesap ilişkileri ve garanti amaçlı teminat sistemlerinde yaygın ve işlevsel bir uygulama alanına sahiptir.Özellikle üst sınır ipoteği, tutarı başlangıçta belirli olmayan veya zaman içinde değişkenlik gösteren alacaklar bakımından etkin ve esnek bir güvence çözümü sunar. Bu sayede, alacaklının ileride doğabilecek risklere karşı korunması mümkün olurken, borç ilişkilerinin sürdürülebilirliği de sağlanır.2. Önce Rehne (İpoteğe) Başvurma Kuralı (İİK m. 45/1)2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 45/1. maddesi uyarınca, bir alacak rehinle (örneğin ipotekle) teminat altına alınmışsa, alacaklı, bu alacağını icra takibi yoluyla tahsil etmek istiyorsa öncelikle rehnin paraya çevrilmesi yoluna başvurmak zorundadır.Bu kural, yalnızca takip hukukunu ilgilendirir; alacaklı dilerse borçluya karşı genel mahkemelerde alacak davası açabilir. Ancak bu dava sonucunda alınan ilam, doğrudan genel haciz yoluyla icraya konulamaz. İlam, yalnızca rehnin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatılması için kullanılabilir.“Önce rehne başvurma” zorunluluğu, kamu düzenine ilişkin olup taraflar arasında sözleşmeyle ortadan kaldırılamaz.2.1. Teminat Altındaki Alacaklarda Rehinle Tahsil ZorunluluğuBu ilkeye göre, alacaklı, teminat gösterilen rehinli mal paraya çevrilmeden, borçlunun diğer malvarlığına yönelik doğrudan icra takibi başlatamaz ve haciz işlemi yaptıramaz.Bu kuralın uygulamaya yansıyan somut sonuçları şunlardır:İlamlı veya ilamsız genel haciz yolu ile takip başlatamaz.Alacaklı, borçlunun banka hesapları, maaşı, taşınır ve taşınmaz malları üzerinde doğrudan haciz işlemi yaptıramaz.Alacaklı, yalnızca rehinle teminat altına alınmış mal üzerinden işlem başlatabilir; rehin satılmadan borçlunun diğer malvarlığına geçilemez.2.2. Rehinli Mal Satışı Gerçekleşmeden Diğer Malvarlığına Gidilemeyeceği İlkesinin İstisnalarıHer ne kadar “önce rehnin paraya çevrilmesi” ilkesi kural olarak geçerli olsa da, bazı özel durumlarda alacaklı rehin satışı beklemeksizin doğrudan genel haciz veya iflas yoluna başvurabilir. Bu istisnalar şunlardır:Kambiyo Senedine Dayalı AlacaklarAlacak, çek, bono veya poliçe gibi kambiyo senedine dayanıyorsa ve bu alacak aynı zamanda rehinle teminat altına alınmışsa;Alacaklı, doğrudan kambiyo senetlerine özgü haciz veya iflas takibi başlatabilir.Bu durumda “önce rehne başvurma” zorunluluğu uygulanmaz.Konut Finansmanı ve TOKİ AlacaklarıKonut Finansmanı Sözleşmeleri kapsamında ya da Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ) lehine tesis edilen ipoteklere ilişkin alacaklarda;Alacaklı, doğrudan genel haciz yolu ile takip yapabilir.İpotekle Teminat Altına Alınan Faiz ve Taksit AlacaklarıAsıl borç dışında kalan ve ipotekle güvence altına alınmış faiz, taksit, kira veya aidat gibi kalemler için;Alacaklı, rehnin paraya çevrilmesini beklemeden doğrudan genel haciz veya iflas takibi başlatabilir.Uygulamada bu tür yan alacaklar için ayrı takip yapılması sıkça görülmektedir.3. İpoteğin Paraya Çevrilmesi İçin Şartlarİpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 148 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş olup, yalnızca alacağı ipotekle teminat altına alınmış olan alacaklılar tarafından kullanılabilir.3.1. Geçerli ve Tapuya Kayıtlı Bir İpotek Hakkı Bulunmalıdırİcra takibinin hukuki dayanağını teşkil eden ipotek, Türk Medeni Kanunu m. 856 ve devamı hükümleri uyarınca geçerli şekilde tesis edilmiş olmalı ve tapu siciline tescil edilmiş bulunmalıdır.Geçerli bir rehin hakkı tesis edilmiş olmalıdır (resmî şekle uygun ve tapuya tescil edilmiş ipotek).Feshedilmiş, süresi dolmuş veya sona ermiş ipotekler için takip başlatılamaz.3.2. Alacağın Doğmuş ve Muaccel Hale Gelmesi – Borçlunun TemerrüdüİİK m. 149/1 uyarınca, ipoteğin paraya çevrilmesi yoluna ancak teminat altına alınmış bir alacak söz konusuysa başvurulabilir. Ayrıca bu alacağın:Doğmuş (gerçekleşmiş) olması veyaŞarta bağlı ise şartın gerçekleşmiş,Vadeye bağlı ise vadenin dolmuş olması, yani muaccel hale gelmiş bulunması gerekir.Henüz doğmamış, vadesi gelmemiş veya muacceliyet şartı gerçekleşmemiş bir alacak için bu takip yoluna başvurulması mümkün değildir.4. İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yoluyla İcra Takibi Yapılmasıİpotekle teminat altına alınmış bir alacağın tahsili için alacaklı, İcra ve İflas Kanunu’nun 148 ve devamı maddelerinde düzenlenen “ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip” yoluna başvurabilir. Bu takip, iki şekilde yürütülebilir:İlamsız takip (İİK m. 150/a),İlamlı takip (İİK m. 149 ve devamı).Seçilecek yol, alacağın veya ipotek hakkının ilam ya da ilam niteliğinde belgeye dayanıp dayanmadığına göre belirlenir.4.1. İpoteğin İlamsız Takip Yoluyla Paraya Çevrilmesi (İİK m. 149/b)Elinde ipotek hakkını gösterir resmî senet veya tapu kaydından başka ilam veya ilam niteliğinde belge bulunmayan alacaklı, ilamsız takip yolunu kullanır.Alacaklı, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesine başvurarak takip talebinde bulunur.Takip talebine ipoteği gösteren tapu kaydı veya ipotek sözleşmesi eklenir.İcra müdürlüğü, borçluya ve varsa taşınmaz malikine (üçüncü kişi rehin verene) ödeme emri gönderir.Borçlu, ödeme emrine karşı 7 gün içinde itiraz edebilir.İtiraz rehin hakkına yönelirse, alacaklı rehin hakkının kaldırılması için mahkemeye başvurabilir.Alacaklı ayrıca, takibe genel haciz yoluyla devam edilmesini talep edebilir.Borçlu 7 gün içinde itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa, alacaklı taşınmazın satışını talep edebilir.Not: Üst sınır ipoteğiyle güvence altına alınan, gelecekte doğabilecek alacaklarda da ilamsız takip mümkündür. Bu uygulama, özellikle banka kredilerinde yaygındır.4.2. İpoteğin İlamlı Takip Yoluyla Paraya Çevrilmesi (İİK m. 149)2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 149. maddesi uyarınca, ipotekle teminat altına alınmış alacaklar için ilamlı takip yoluna başvurulması, yalnızca alacağın veya ipotek hakkının belirli nitelikteki belgelere dayanması hâlinde mümkündür.Aşağıda belirtilen durumlarda, alacaklı doğrudan ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla ilamlı takip başlatabilir:Alacak veya ipotek hakkı bir ilama ya da ilam niteliğinde belgeye dayanıyorsaMahkeme ilamları ile noter senedi, hakem kararı gibi ilam niteliğindeki belgeler bu kapsamda değerlendirilir. Bu tür belgelere dayanılarak doğrudan icra dairesine başvurulabilir.İpotek akit tablosu, kayıtsız ve şartsız para borcu ikrarı içeriyorsaBu durumda ipotek akit tablosu, ilam niteliğinde belge olarak kabul edilir (İİK m. 68). Anapara ipoteklerinde sıkça rastlanan bu durumda, alacaklı ilamlı takip yapma hakkına sahiptir.Alacaklı bir kredi kurumu ise ve alacak, muaccel hale gelmiş bir kredi ilişkisinden kaynaklanıyorsaKredi sözleşmesine dayanan ve ödenmeyerek muaccel hale gelen cari hesap, nakdi ya da gayrinakdi kredi alacakları için, kredi kurumu doğrudan ilamlı takip başlatabilir. Bu özel düzenleme İİK m. 150/ı fıkrası kapsamında yer alır.Not: İlamlı takipte borçlu, takibi durdurmak için yalnızca icranın geri bırakılması (tehir-i icra) kararı getirebilir. Genel itiraz hakkı bulunmaz.5. Takibin Başlatılmasıİpotekli bir alacağın tahsili amacıyla ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatmak isteyen alacaklı, takip talebini usulüne uygun şekilde doldurarak yetkili icra dairesine sunar. Bu talebin sunulmasıyla birlikte takip işlemi başlar.5.1. Yetkili İcra Dairesiİcra ve İflas Kanunu m.154 uyarınca, ipoteğin paraya çevrilmesinde ise yetkili icra dairesi, taşınmazın bulunduğu yer icra dairesidir. Borçlunun yerleşim yeri dikkate alınmaz.5.2. Takip Talebi ve Gerekli BelgelerTakip talebi, alacaklının borçludan alacağını tahsil etmek amacıyla icra dairesine yaptığı yazılı başvurudur. Bu başvuru, ilamlı veya ilamsız takip şeklinde olabilir. İcra ve İflas Kanunu’nun 58. maddesi uyarınca takip talebinde şu unsurlar bulunmalıdır:Alacaklının ve varsa temsilcisinin adı, soyadı ve adresiBorçlunun adı, soyadı ve adresiAlacağın dayanağı (ipotek hakkı) ve miktarıAlacağın vadesi ve temerrüt tarihiFaiz türü ve oranıRehnin türü (ipotek, taşınır rehni, üst sınır ipoteği vb.)Rehin konusu malın niteliği (taşınır/taşınmaz) ve yeriTakip yolu (ilamlı/ilamsız)İlamsız takipte gerekli belgeler:İpotek hakkını gösteren tapu kaydı veya resmi senetVarsa alacağı gösteren sözleşme veya senetTakip talebi formuİlamlı takipte gerekli belgeler:Mahkeme kararı veya ilam niteliğinde belge (örn. ipotek akit tablosu)Rehinli taşınmazın tapu kaydıTakip talebi formuEk bilgiler:Rehin üçüncü kişi tarafından verilmişse veya taşınmazın mülkiyeti sonradan üçüncü kişiye geçmişse, bu kişinin de adı belirtilmelidir.Rehin üzerinde daha sonra kurulmuş başka rehin hakları varsa, bu kişiler de belirtilmelidir.6. İpoteğin Paraya Çevrilmesine Borçlunun İtiraz Hakkıİpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla başlatılan ilamsız takipte, borçlunun kendisine gönderilen ödeme emrine karşı itiraz hakkı bulunmaktadır. Bu itiraz hakkı, takibin durmasına ve alacaklının yargı yoluna başvurmak zorunda kalmasına neden olabilir. Ancak bu hak, belirli süre ve şekil şartlarına bağlıdır.6.1. İtiraz Süresiİcra ve İflas Kanunu’nun 150/a maddesi uyarınca, borçluya gönderilen ödeme emrine karşı itiraz süresi 7 gündür.Bu süre, ödeme emrinin tebliğ tarihinden itibaren işlemeye başlar.Borçlu bu süre içinde, icra dairesine yazılı veya sözlü şekilde başvurarak itiraz edebilir.6.2. İtiraz KonularıBorçlu, süresi içinde ödeme emrine karşı şu hususlarda itirazda bulunabilir:Sadece alacağa (borcun varlığı, miktarı, temerrüt gibi nedenlerle)Sadece rehin hakkına (ipoteğin geçerliliği, sona ermesi, yanlışlıkla uygulanması gibi nedenlerle)Hem alacağa hem de rehin hakkına birlikte Ancak dikkat edilmelidir ki:Borçlu yalnızca rehin hakkına itiraz eder, alacağa itiraz etmezse, alacağı kabul etmiş sayılır.Borçlu sadece alacağa itiraz eder, ipotek hakkına etmezse, ipotek hakkını kabul etmiş sayılır.Hiçbir itirazda bulunmazsa, borç ve ipotek hakkı kesinleşmiş sayılır.6.3. İtirazın Takip Üzerindeki EtkisiBorçlunun ödeme emrine itiraz etmesi halinde, takip durur. Takibin akıbeti, borçlunun neye itiraz ettiğine göre şekillenir:İtiraz KonusuSonuçYalnızca alacağa itirazTakip durur, ipotek kabul edilmiş sayılır. Alacaklı, itirazın kaldırılması veya iptali davası açmalıdır.Yalnızca rehin hakkına itirazAlacak kabul edilmiş sayılır. Alacaklı, ya itirazın kaldırılmasını ister ya da ipotekten vazgeçerek haciz yoluyla takibe devam edebilir.Hem alacağa hem rehin hakkına itirazTakip tamamen durur. Alacaklı her iki konuda yargı yoluna başvurmalıdır.Hiçbir itiraz yokTakip kesinleşir. Alacaklı satış talebinde bulunabilir.6.4. İtirazın Kaldırılması ve/veya İtirazın İptali SüreciBorçlunun ödeme emrine yasal süresinde itiraz etmesi hâlinde, alacaklının takibe devam edebilmesi için itirazı ortadan kaldıracak yollardan birini kullanması gerekir:a) İtirazın Kaldırılması (İcra Mahkemesinde)Eğer alacaklının elinde:Noter senedi,İmzası ikrar edilmiş senet,Borç ikrarı içeren resmi belge gibiİİK m. 68 veya 68/a kapsamında belge varsa, alacaklı icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep edebilir. Mahkeme belgeleri değerlendirerek takibin devam edip etmeyeceğine karar verir. İtiraz kaldırılırsa takip kesinleşir ve ipotekli taşınmazın satışı talep edilebilir.b) İtirazın İptali (Genel Mahkemede)Eğer alacaklının elinde İİK m. 68 anlamında belge bulunmuyorsa (örneğin alacak adi nitelikteyse), genel mahkemede itirazın iptali davası açmak zorundadır.Bu dava, takip tarihinden itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır.Mahkeme, borçlunun itirazını haksız bulursa, itiraz iptal edilir ve takip devam eder.Alacaklı lehine hüküm verilirse, takip kesinleşir ve satış aşamasına geçilebilir.7. İpoteğin Paraya Çevrilmesinde Satış Süreciİpoteğin paraya çevrilmesi süreci, icra takibinin kesinleşmesinden sonra başlayan ve alacaklının talebi üzerine ipotekli taşınmazın satışa çıkarılarak alacağın tahsil edilmesini amaçlayan aşamadır. Satış işlemleri, İcra ve İflas Kanunu’nun ilgili hükümleri doğrultusunda sıkı şekil ve süre kurallarına tabidir.7.1. Satış Talebi ve Süresine İlişkin KurallarTakip kesinleştikten sonra rehinli alacaklı, taşınmazın satışını ödeme emri veya icra emrinin tebliğinden itibaren 1 yıl içinde talep etmelidir (İİK m.150/e). Satış talep edilmez veya talep edilip geri alınırsa ve süre içinde yenilenmezse takip düşer.Ancak rehin hakkı sona ermez. Alacaklı, daha sonra yeniden rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatabilir.7.2. Satışa Hazırlık: Kıymet Takdiri ve İhale İlanıAlacaklının zamanında satış talebi üzerine icra müdürlüğü, rehinli taşınmaz için kıymet takdiri yaptırır (İİK m.150/d).Kıymet takdiri: Bağımsız bir bilirkişi tarafından hazırlanır ve taşınmazın piyasa değeri belirlenir. Rapor, borçluya ve diğer ilgililere tebliğ edilir.Kıymet takdirine itiraz: Kıymet takdirine karşı, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra mahkemesine şikayet yoluna başvurulabilir.İhale ilanı: Kıymet takdiri kesinleştikten sonra, icra müdürlüğü e-satış portalı üzerinden ihaleyi ilan eder.Arttırmanın başlangıç tarihi, ilandan en az 15 gün sonra olacak şekilde belirlenmelidir. Kıymet takdirinden itibaren 2 yıl geçmeden yeniden kıymet takdiri yapılamaz (İİK m.128/a/5).7.3. İhalenin Yapılmasıİhalenin yapıldığı gün satış işlemi, elektronik ortamda açık artırma usulüyle gerçekleştirilir:Satışın gerçekleşebilmesi için teklif edilen bedelin:Kıymet takdirinin P’sini veAlacak + masrafları karşılayacak tutarı aşması gerekir (İİK m.129 ve İİK 115).İlk artırmada yeterli teklif çıkmazsa veya ihaleye katılan en yüksek teklif sahibi bedeli yatırmazsa:İkinci artırma yapılır.İkinci artırmanın başlangıç tarihi, birinci artırmanın sona erdiği günden itibaren en geç bir ay içinde belirlenmelidir.8. İpotekli (Rehinli) Alacaklarda Satış Bedelinin DağıtılmasıRehinli taşınmazın satışından elde edilen bedelin dağıtımı, İcra ve İflas Kanunu’nun 138, 139 ve 140. maddeleri uyarınca gerçekleştirilir. Satıştan elde edilen para, öncelik sırasına göre alacaklılara dağıtılır. Bu düzenlemeler, özellikle birden fazla alacaklının bulunduğu ve satış bedelinin yetersiz kaldığı durumlarda önem kazanır.8.1. Rehinli Alacaklılar Arasındaki Öncelik SırasıTaşınmaz rehnine (ipoteğe) dayalı alacaklarda öncelik sırası, tapu siciline tescil sırasına ve derecesine göre belirlenir.Tapuda birinci derece ipotek lehine tesis edilen alacak, ikinci ve üçüncü derecedeki ipotekli alacaklara göre öncelikli hakka sahiptir.Aynı derece içinde birden fazla ipotek varsa, tescil tarihi esas alınır.8.2. Satış Bedelinin Dağıtım Sırasıİcra ve İflas Kanunu’nun 138, 139 ve 140. maddeleri, satış bedelinin nasıl ve hangi sırayla dağıtılacağını düzenlemektedir:Satış bedelinden öncelikle rehinli alacaklıya ödeme yapılır. * Rehinli alacaklılar birden fazlaysa, yukarıda açıklanan sıra gözetilir.Rehinli alacaklılara ödeme yapıldıktan sonra artan bir tutar varsa: Haciz koyduran rehinli olmayan alacaklılara, haciz tarihine göre sıra cetveli düzenlenerek ödeme yapılır.Tüm alacaklılara ödeme yapıldıktan sonra artan bir tutar varsa borçluya iade edilir.8.3. Bedelin Yetersiz Kalması Hâlinde Tamamlama TakibiSatış bedeli rehinli alacaklının tüm alacağını karşılamıyorsa, alacaklı kalan kısmı için genel haciz yoluna başvurarak tamamlama haczi (ek haciz) talep edebilir. Bu durumda borçlunun diğer malvarlığına yönelik rehin dışı tahsilat yapılabilir.8.4. Sıra Cetveli ve Şikâyet HakkıBirden fazla alacaklının bulunduğu hâllerde icra müdürlüğü tarafından sıra cetveli düzenlenir. Bu cetvelde:Her alacaklının alacak miktarı,Tahsil sırasıaçıkça belirtilir.Alacaklılar, sıra cetveline karşı 7 gün içinde icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurarak itiraz edebilir. Şikâyet üzerine mahkeme, cetvelin düzeltilip düzeltilmeyeceğine karar verir.Bu başlık altında açıklanan kurallar, uygulamada en çok hata yapılan, itiraz edilen ve dava konusu edilen alanlardan biridir. Bu nedenle, satış ve dağıtım sürecinde taraf sıfatı olan herkesin süreci yakından takip etmesi ve gerektiğinde hukuki danışmanlık alması önem taşır.Not: Rehinli takibe konu ipotek, yolsuz yani hukuka aykırı şekilde tesis edilmiş olabilir. Bu durumda, taşınmazı üzerinde haksız sınırlama bulunan malik, ipoteğin kaldırılması davası açarak mülkiyet hakkını koruma altına alabilir. Bu tür teknik uyuşmazlıklarda profesyonel hukuki destek alınması büyük önem taşımaktadır.